Một công trình xây dựng cao ốc tại trung tâm thủ đô Bắc Kinh ngày 6/4/2013.
REUTERS/China Daily
Thị trường bất động sản tại Trung Quốc nóng lên trước khi các biện pháp kiềm chế giá nhà đất chính thức có hiệu lực. Bắc Kinh rút được những bài học gì từ kinh nghiệm khủng hoảng địa ốc của Tây Ban Nha hay Hoa Kỳ ?
Năm 2012 các hoạt động của ngành bất động sản chiếm tới 14 % tổng sản phẩm nội địa của nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới. Trong tháng 3 vừa qua, giá nhà đất ở 100 thành phố lớn của Trung Quốc tăng thêm 3,9 % so với cùng thời kỳ năm ngoái, tăng thêm 1,06 % so với một tháng trước đó. Riêng đối với 10 thành phố lớn nhất trên toàn quốc, thì chỉ số địa ốc đã tăng hơn 6 % trong một năm.
Theo thống kê được Ủy ban nhà đất của thành phố Bắc Kinh, không kể nhà mới vừa xây xong, trong tháng 2 năm nay, đã có hơn 10 ngàn căn hộ đổi chủ. Bước sang tháng 3, khối lượng nói trên đã được nhân lên gấp 4 lần. Ngoài Bắc Kinh, các thị trường bất động ở hai thành phố lớn khác của Trung Quốc là Thượng Hải và Trùng Khánh cũng đã trở nên sôi động khác thường.
Còn theo tính toán của hãng thông tấn Reuters căn cứ trên các thống kê chính thức, giá nhà tại Bắc Kinh hồi tháng 2 vừa qua đã tăng 21,8 % so với tháng 2/2012. Còn tại Thượng Hải, chỉ số địa ốc tăng gần 15 % trong cùng thời kỳ.
Lý do giải thích cho hiện tượng ngành bất động sản Trung Quốc nóng lên là do các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường địa ốc đã được chính quyền mới ở Bắc Kinh ban hành từ hôm đầu tháng chính thức có hiệu lực kể từ ngày 31/03/2013. Các biện pháp đó gồm : Đánh thuế 20 % vào các khoản tiền lãi khi bán lại ngôi nhà thứ nhì, giới hạn các nguồn tín dụng gia cư, kiểm soát chặt chẽ giá địa ốc tránh để tạo ra bong bóng đầu cơ.
Nói cách khác trước khi luật về nhà đất của Trung Quốc trở nên khắt khe hơn, những người có điều kiện ồ ạt đặt cọc để mua thêm một căn hộ nữa hoặc đã chuẩn bị luồn lách các biện pháp mà chính quyền trung ương đề ra. Một trong những mánh khóe để « lách luật » đó là ở những thành phố lớn như Bắc Kinh hay Thượng Hải, tỷ lệ các cặp vợ chồng đệ đơn xin ly dị đã tăng vọt trong tháng qua. Bởi vì trong trường hợp đó một cặp vợ chồng có thể làm chủ đến hai căn hộ và khi cần phải bán đi một căn, thì họ không bị đánh thuế. Luật đánh thuế địa ốc của Trung Quốc không cấm các cặp vợ chồng ly dị ấy kết hôn lại với nhau ! Lại cũng có những trường hợp là hôn thú giả để mua nhà, trước khia đưa nhau ra tòa xin ly dị.
Từ Trùng Khánh đến Quảng Châu, Thẩm Quyến, bất cứ nơi nào mà các chính quyền địa phương thông báo « thi hành triệt để » chính sách « ổn định giá cả nhà đất » của trung ương, thì giá bất động sản lại càng tăng mạnh bấy nhiêu trong hơn 4 tuần lễ vừa qua. Nói cách khác, các biện pháp nhằm « hạ nhiệt và ổn định giá nhà đất » tại Trung Quốc được chính quyền mới của thủ tướng Lý Khắc Cường đề xướng, trước khi chính thức có hiệu lực đã phản tác dụng. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Nghĩa từ Hoa Kỳ ghi nhận :
Nguyễn Xuân Nghĩa : Kết quả đầu tiên là làm cho giá cả nhà đất lại tăng vọt suốt Tháng Ba tại một số thành phố vì giới kinh doanh và đầu cơ địa ốc lật đật bán tháo trước khi các biện pháp của nhà nước đi vào áp dụng! Đấy là quy luật thông thường là trời rất tối trước khi sẽ sáng!
Xét vào hồ sơ này về dài thì có lẽ ta thấy ra biến cố ngắn hạn thật ra chưa đến nỗi nào nếu so với nạn bong bóng đầu cơ địa ốc ở nhiều xứ khác như Âu Châu hay Hoa Kỳ, với cường độ còn thấp hơn những gì đã thấy vào năm 2010-2011 khi mà giá nhà đất tăng vọt đáng kể. Nhưng mà nhìn vào trường kỳ thì hiện tượng bong bóng này lại trầm trọng và có thể đe dọa cả nền kinh tế.
RFI : Thiết tưởng rằng nếu như mọi người không muốn bị đánh thuế 20 % trên các khoản lãi khi bán lại căn hộ thứ hai của mình một khi luật mới về địa ốc của Trung Quốc bắt đầu có hiệu lực, thì mọi người ồ ạt bán nhà trước thời hạn 31/03/2013 thì như vậy giá nhà phải hạ xuống chứ thưa anh ?
Nguyễn Xuân Nghĩa : Thực ra người dân Trung Quốc đua nhau mua nhà trước khi luật mới về địa ốc có hiệu lực, bởi vì luật mới có những biện pháp khắt khe hơn, mua nhà sau này sẽ khó hơn.
RFI : Còn tác động về trường kỳ thì sao ?
Nguyễn Xuân Nghĩa : Trung Quốc từng bị cơn sốt địa ốc vào các năm 2004, 2007 và 2010 nên khi giá nhà đất tăng khoảng 6% trong hai tháng đầu của năm nay thì thật ra vẫn chưa đáng ngại. Nói cách khác, các biện pháp can thiệp để làm xì trái bóng địa ốc ban hành trong các năm 2011 và 2012 cũng có kết quả. Việc Quốc vụ viện vừa thành hình dưới quyền lãnh đạo của Tổng lý mới tức là Thủ tướng Lý Khắc Cường đã đưa ra chỉ thị mới có thể chỉ là nhắc nhở bốn thành phần trong cuộc là các chính quyền địa phương, giới kinh doanh địa ốc, bọn đầu cơ và cả người dân nói chung. Nhưng nếu nhìn vào cơ cấu kinh tế trong trường kỳ thì chuyện này lại rắc rối hơn.
Trong ngắn hạn, người ta thấy nổi lên một hiện tượng mới từ cuối năm 2011 là thị trường tín dụng đen, tức là cho vay chui, ở ngoài hệ thống tài trợ chính thức khi vòi nước của hệ thống này bị khóa. Chính quyền Bắc Kinh có thấy như vậy mà lặng lẽ làm ngơ vì nguồn tín dụng bán chính thức thanh toán được một số nợ nần tồn đọng trên thị trường và giảm bớt gánh nặng tài chính cho các chính quyền và ngân hàng của nhà nước ở địa phương. Nhưng cái khổ ở đây là chợ đen lại tăng vọt, tiền cho vay trên thị trường chui trong hai tháng đầu năm nay đã chiếm hơn phân nửa tổng số tín dụng chính thức của nhà nước, từ trung ương đến địa phương, và tất nhiên là với lãi suất cắt cổ! Vì vậy mà giới chức kiểm soát thị trường chứng phiếu vừa phải yêu cầu kiểm soát hiện tượng tín dụng chui.
RFI : Nói cách khác là khi van tín dụng gia cư của các cơ quan tài chính nhà nước bị khóa chặt lại hơn, thì người dân Trung Quốc không ngần ngại tìm đến với thị trường tín dụng chợ đen. Khi thị trường gia cư Trung Quốc vỡ bong bóng, nhà đất mất giá thì những người đi vay vẫn sẽ phải trả nợ trong khi tài sản địa ốc của họ không còn là những cái giá « trên trời » . Tựu chung vấn đề của Trung Quốc vẫn là do nhà nước quản lý hệ thống ngân hàng …
Nguyễn Xuân Nghĩa : Tất cả cũng đều do nhà nước mà ra! Ngân hàng của nhà nước từ trung ương đến địa phương ưu tiên tài trợ các doanh nghiệp cũng của nhà nước và vì vậy, tư doanh mà cần tiền thì phải vay trên thị trường đen với lãi suất cao hơn nhiều lần. Khi nhà nước xiết lại cái vòi tín dụng vào thị trường bất động sản thì giới đầu cơ hay đầu tư và cả các cấp bộ của chính quyền địa phương cũng tìm tiền trên thị trường đen. Và lượng tín dụng chui đó hiện đang là vấn đề vì có thể lên tới từ 20 đền 40% của tổng sản lượng toàn quốc.
Trở lại chuyện sâu xa trường kỳ trong cơ cấu thì hiện tượng bong bóng địa ốc có những nguyên nhân nằm trong hệ thống kinh tế chính trị của Trung Quốc. Về chính trị, các cấp bộ địa phương có quyền và rất thích quyết định về phân bố đất đai, theo Hiến pháp là do nhà nước quản lý. Họ tìm thấy trong đó đến 40% nguồn thu của ngân sách địa phương. Về kinh tế thì công cuộc phát triển và công nghiệp hóa của một xứ lạc hậu tất nhiên dẫn đến đô thị hoá, trong đó có việc quy hoạch đất đai, cũng do các địa phương quyết định, trong đó dĩ nhiên là có đất đai cho gia cư, cho địa ốc. Thứ ba, chính là các ngân hàng của nhà nước cũng góp phần tài trợ công trình xây cất này vì tiếng là tạo ra công ăn việc làm cho cư dân địa phương. Vì vậy, các doanh nghiệp đầu tư và đầu cơ về địa ốc đã mọc như nấm, nhất là khi nhà ở của người dân là một nhu cầu thực tế.
Nhưng mà vì động lực xây cất của doanh nghiệp lại khác với nhu cầu và khả năng thực tế của thị trường thì người ta có vấn đề. Doanh nghiệp có đất rẻ thì nhảy vào xây cất để kiếm lời và số các căn nhà gọi là xã hội hay thuộc diện chính sách cho dân nghèo chỉ là mặt nổi, thực tế thì họ xây loại nhà hạng sang và thổi lên bong bóng. Khi bóng bể thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng của nhà nước ở các địa phương đều suy sụp và có khi vỡ nợ. Chính quyền trung ương có thấy vậy và hạn chế tín dụng hoặc tăng thuế để dẹp nạn đầu cơ thì lại phải đối phó với nạn cho vay chui, chủ yếu cũng lại từ các ngân hàng và tay chân của nhà nước mà ra!
Theo thống kê được Ủy ban nhà đất của thành phố Bắc Kinh, không kể nhà mới vừa xây xong, trong tháng 2 năm nay, đã có hơn 10 ngàn căn hộ đổi chủ. Bước sang tháng 3, khối lượng nói trên đã được nhân lên gấp 4 lần. Ngoài Bắc Kinh, các thị trường bất động ở hai thành phố lớn khác của Trung Quốc là Thượng Hải và Trùng Khánh cũng đã trở nên sôi động khác thường.
Còn theo tính toán của hãng thông tấn Reuters căn cứ trên các thống kê chính thức, giá nhà tại Bắc Kinh hồi tháng 2 vừa qua đã tăng 21,8 % so với tháng 2/2012. Còn tại Thượng Hải, chỉ số địa ốc tăng gần 15 % trong cùng thời kỳ.
Lý do giải thích cho hiện tượng ngành bất động sản Trung Quốc nóng lên là do các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường địa ốc đã được chính quyền mới ở Bắc Kinh ban hành từ hôm đầu tháng chính thức có hiệu lực kể từ ngày 31/03/2013. Các biện pháp đó gồm : Đánh thuế 20 % vào các khoản tiền lãi khi bán lại ngôi nhà thứ nhì, giới hạn các nguồn tín dụng gia cư, kiểm soát chặt chẽ giá địa ốc tránh để tạo ra bong bóng đầu cơ.
Nói cách khác trước khi luật về nhà đất của Trung Quốc trở nên khắt khe hơn, những người có điều kiện ồ ạt đặt cọc để mua thêm một căn hộ nữa hoặc đã chuẩn bị luồn lách các biện pháp mà chính quyền trung ương đề ra. Một trong những mánh khóe để « lách luật » đó là ở những thành phố lớn như Bắc Kinh hay Thượng Hải, tỷ lệ các cặp vợ chồng đệ đơn xin ly dị đã tăng vọt trong tháng qua. Bởi vì trong trường hợp đó một cặp vợ chồng có thể làm chủ đến hai căn hộ và khi cần phải bán đi một căn, thì họ không bị đánh thuế. Luật đánh thuế địa ốc của Trung Quốc không cấm các cặp vợ chồng ly dị ấy kết hôn lại với nhau ! Lại cũng có những trường hợp là hôn thú giả để mua nhà, trước khia đưa nhau ra tòa xin ly dị.
Từ Trùng Khánh đến Quảng Châu, Thẩm Quyến, bất cứ nơi nào mà các chính quyền địa phương thông báo « thi hành triệt để » chính sách « ổn định giá cả nhà đất » của trung ương, thì giá bất động sản lại càng tăng mạnh bấy nhiêu trong hơn 4 tuần lễ vừa qua. Nói cách khác, các biện pháp nhằm « hạ nhiệt và ổn định giá nhà đất » tại Trung Quốc được chính quyền mới của thủ tướng Lý Khắc Cường đề xướng, trước khi chính thức có hiệu lực đã phản tác dụng. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Nghĩa từ Hoa Kỳ ghi nhận :
Nguyễn Xuân Nghĩa : Kết quả đầu tiên là làm cho giá cả nhà đất lại tăng vọt suốt Tháng Ba tại một số thành phố vì giới kinh doanh và đầu cơ địa ốc lật đật bán tháo trước khi các biện pháp của nhà nước đi vào áp dụng! Đấy là quy luật thông thường là trời rất tối trước khi sẽ sáng!
Xét vào hồ sơ này về dài thì có lẽ ta thấy ra biến cố ngắn hạn thật ra chưa đến nỗi nào nếu so với nạn bong bóng đầu cơ địa ốc ở nhiều xứ khác như Âu Châu hay Hoa Kỳ, với cường độ còn thấp hơn những gì đã thấy vào năm 2010-2011 khi mà giá nhà đất tăng vọt đáng kể. Nhưng mà nhìn vào trường kỳ thì hiện tượng bong bóng này lại trầm trọng và có thể đe dọa cả nền kinh tế.
RFI : Thiết tưởng rằng nếu như mọi người không muốn bị đánh thuế 20 % trên các khoản lãi khi bán lại căn hộ thứ hai của mình một khi luật mới về địa ốc của Trung Quốc bắt đầu có hiệu lực, thì mọi người ồ ạt bán nhà trước thời hạn 31/03/2013 thì như vậy giá nhà phải hạ xuống chứ thưa anh ?
Nguyễn Xuân Nghĩa : Thực ra người dân Trung Quốc đua nhau mua nhà trước khi luật mới về địa ốc có hiệu lực, bởi vì luật mới có những biện pháp khắt khe hơn, mua nhà sau này sẽ khó hơn.
RFI : Còn tác động về trường kỳ thì sao ?
Nguyễn Xuân Nghĩa : Trung Quốc từng bị cơn sốt địa ốc vào các năm 2004, 2007 và 2010 nên khi giá nhà đất tăng khoảng 6% trong hai tháng đầu của năm nay thì thật ra vẫn chưa đáng ngại. Nói cách khác, các biện pháp can thiệp để làm xì trái bóng địa ốc ban hành trong các năm 2011 và 2012 cũng có kết quả. Việc Quốc vụ viện vừa thành hình dưới quyền lãnh đạo của Tổng lý mới tức là Thủ tướng Lý Khắc Cường đã đưa ra chỉ thị mới có thể chỉ là nhắc nhở bốn thành phần trong cuộc là các chính quyền địa phương, giới kinh doanh địa ốc, bọn đầu cơ và cả người dân nói chung. Nhưng nếu nhìn vào cơ cấu kinh tế trong trường kỳ thì chuyện này lại rắc rối hơn.
Trong ngắn hạn, người ta thấy nổi lên một hiện tượng mới từ cuối năm 2011 là thị trường tín dụng đen, tức là cho vay chui, ở ngoài hệ thống tài trợ chính thức khi vòi nước của hệ thống này bị khóa. Chính quyền Bắc Kinh có thấy như vậy mà lặng lẽ làm ngơ vì nguồn tín dụng bán chính thức thanh toán được một số nợ nần tồn đọng trên thị trường và giảm bớt gánh nặng tài chính cho các chính quyền và ngân hàng của nhà nước ở địa phương. Nhưng cái khổ ở đây là chợ đen lại tăng vọt, tiền cho vay trên thị trường chui trong hai tháng đầu năm nay đã chiếm hơn phân nửa tổng số tín dụng chính thức của nhà nước, từ trung ương đến địa phương, và tất nhiên là với lãi suất cắt cổ! Vì vậy mà giới chức kiểm soát thị trường chứng phiếu vừa phải yêu cầu kiểm soát hiện tượng tín dụng chui.
RFI : Nói cách khác là khi van tín dụng gia cư của các cơ quan tài chính nhà nước bị khóa chặt lại hơn, thì người dân Trung Quốc không ngần ngại tìm đến với thị trường tín dụng chợ đen. Khi thị trường gia cư Trung Quốc vỡ bong bóng, nhà đất mất giá thì những người đi vay vẫn sẽ phải trả nợ trong khi tài sản địa ốc của họ không còn là những cái giá « trên trời » . Tựu chung vấn đề của Trung Quốc vẫn là do nhà nước quản lý hệ thống ngân hàng …
Nguyễn Xuân Nghĩa : Tất cả cũng đều do nhà nước mà ra! Ngân hàng của nhà nước từ trung ương đến địa phương ưu tiên tài trợ các doanh nghiệp cũng của nhà nước và vì vậy, tư doanh mà cần tiền thì phải vay trên thị trường đen với lãi suất cao hơn nhiều lần. Khi nhà nước xiết lại cái vòi tín dụng vào thị trường bất động sản thì giới đầu cơ hay đầu tư và cả các cấp bộ của chính quyền địa phương cũng tìm tiền trên thị trường đen. Và lượng tín dụng chui đó hiện đang là vấn đề vì có thể lên tới từ 20 đền 40% của tổng sản lượng toàn quốc.
Trở lại chuyện sâu xa trường kỳ trong cơ cấu thì hiện tượng bong bóng địa ốc có những nguyên nhân nằm trong hệ thống kinh tế chính trị của Trung Quốc. Về chính trị, các cấp bộ địa phương có quyền và rất thích quyết định về phân bố đất đai, theo Hiến pháp là do nhà nước quản lý. Họ tìm thấy trong đó đến 40% nguồn thu của ngân sách địa phương. Về kinh tế thì công cuộc phát triển và công nghiệp hóa của một xứ lạc hậu tất nhiên dẫn đến đô thị hoá, trong đó có việc quy hoạch đất đai, cũng do các địa phương quyết định, trong đó dĩ nhiên là có đất đai cho gia cư, cho địa ốc. Thứ ba, chính là các ngân hàng của nhà nước cũng góp phần tài trợ công trình xây cất này vì tiếng là tạo ra công ăn việc làm cho cư dân địa phương. Vì vậy, các doanh nghiệp đầu tư và đầu cơ về địa ốc đã mọc như nấm, nhất là khi nhà ở của người dân là một nhu cầu thực tế.
Nhưng mà vì động lực xây cất của doanh nghiệp lại khác với nhu cầu và khả năng thực tế của thị trường thì người ta có vấn đề. Doanh nghiệp có đất rẻ thì nhảy vào xây cất để kiếm lời và số các căn nhà gọi là xã hội hay thuộc diện chính sách cho dân nghèo chỉ là mặt nổi, thực tế thì họ xây loại nhà hạng sang và thổi lên bong bóng. Khi bóng bể thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng của nhà nước ở các địa phương đều suy sụp và có khi vỡ nợ. Chính quyền trung ương có thấy vậy và hạn chế tín dụng hoặc tăng thuế để dẹp nạn đầu cơ thì lại phải đối phó với nạn cho vay chui, chủ yếu cũng lại từ các ngân hàng và tay chân của nhà nước mà ra!
Previous Article
Bài đăng
